房地产、土地评估估价的基本概念

　　1、估价的内涵

　　估价----通俗地讲是指对某一特定估价对象形成价值意见的活动或过程。

　　房地产估价----是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

　　土地估价----就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某种土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。

　　2、估价对象

　　估价对象----一个具体估价项目中需要估价的房地产。

　　房地产----土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。它是实物、权益、区位三者的综合体。也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。

　　土地----是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值。

　　通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物(地上建筑物)两大部分。

　　估价对象的主要表现形态：

　　3、房屋建筑物评估资料

　　(一)产权证明文件复印件

　　1.国有土地使用证或其他替代性文件;

　　2.房屋所有权证;

　　3.自建房产(未办房产证)需提供征地、建筑、开工、竣工等有关证件;

　　4.外购房产(未办房产证)需提供购买协议及付款凭证;

　　5.固定资产管理卡片。

　　(二)数据资料

　　1.固定资产、累计折旧、固定资产清理明细账;

　　2.房产竣工决算资料，当地建筑安装定额标准、调差文件及当地建筑材料价格;

　　3.土地红线图、土地规划用途、建筑面积及规划部门批文;

　　4.待修理房屋建筑物资修复的可能性及费用(逐项表述);

　　5.强制报废房屋建筑物的查勘记录(逐项表述);

　　6.复杂、大型、独特、高价房屋建筑物近期查勘记录(逐项表述);

　　7.独立经营的房屋建筑物的收益状况(逐项表述);

　　8.室外管线图(包括上下水、煤气、暖气、蒸汽、电线、电缆等);

　　9.构筑物及其他辅助设施有关资料;

　　10.管道及沟槽有关资料;

　　11.企业总平面图。